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商品房逾期办证违约金及诉讼时效计算

信息来源:长沙律师网  浏览:40次  发布时间:2018-11-24
商品房逾期办证违约金及诉讼时效计算

最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”这里对商品房买卖合同履行中出卖人一方逾期办理房产证承担违约责任的方式规定为违约金。但对买受人请求支付逾期办证违约金能否适用诉讼时效没有做出明确的规定。那么应该怎样计算请求支付逾期办证违约金的诉讼时效呢?

一、合同约定不同导致诉讼时效的计算方法也不同

依据我国合同法规定,违约金应从出卖人在约定或法定期限内未履行相应的办证义务之日起计算。逾期办证是一种违约行为,买受人要求出卖人承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权,应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。从出卖人违约行为发生之日起,买受人就应当知道其权利受到侵害,其要求出卖人支付违约金的请求权随即发生,诉讼时效期间应从出卖人违约行为发生之日起算。实践中逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理:

第一,当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;

第二,当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效;

第三,当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,按照解释第十八条第二款的规定,由出卖人按照买受人已付购房款总额,参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,这时累计计算出的违约金数额也属于继续性债权,应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。

在上述第二、三种情况下,每日或每月的违约金均为独立债权,有独立的清偿期限,应单独适用诉讼时效,诉讼时效逐日或逐月届满。买受人诉请出卖人支付起诉前两年内的违约金,能够得到支持;两年前的违约金如果没有时效中断、中止或延长事由的,则不会支持。出卖人虽逾期办证,但在买受人起诉之前已办理了房产证的,应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的,如果出卖人以超过诉讼时效为理由抗辩,法院一般会驳回其诉讼请求。

二、逾期办证违约金约定过高时可以要求调整

当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额,有的约定按每日千分之二或更高比率计算,由于出卖人拖延办证时间过长,导致违约金计算出来的数额过大。如果出卖人请求调低的,法院应当参照解释第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;的规定调整过高的违约金比例。

三、违约金计算的终止日期为出卖人向买受人发出通知之日。

依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定,办证是出卖人、买受人和登记机关共同协作的过程。这一过程可归结为两次申请、两次审查、一次通知。即依出卖人申请而启动初始登记程序,依买受人申请而启动转移登记程序,登记机关分别对两次申请的理由、依据及材料进行审查,然后颁发相关证书。但初始登记完成后,买受人并不知道,出卖人应当履行通知义务,向买受人发出办证通知,至此出卖人即完成其办证义务。此后,买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发房产证的时间不属于出卖人的责任范围,在此期限内出现的办证迟延,不应再由出卖人承担责任。因此,应以出卖人向买受人发出通知之日为其承担违约责任的终止日期。

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