按国内的风俗习惯来说，房产是构成一个家庭财产非常重要的组成部分。而我国人口基数的巨大性和城市化进程的不断推进，民众对商品房的需求也不断增加，导致房产交易频繁，这也就不可避免出现各种争议的发生。其中，针对房屋买卖合同而行使权力的诉讼时效就是一个非常重要的问题。房屋买卖合同中的诉讼时效种类多，法律的适用问题十分复杂，本文中笔者拟对自身在从事法律实务中所遇到的问题进行简单分析，对涉及相关前沿法律理论研究不作详细赘述。

诉讼时效是对债权请求权行使的一种时间上的限制。而债权请求权又是针对为或者不为某种法律行为的请求，所以归根结底，诉讼时效是针对某种违约行为产生的，其意义在于影响对要求为或者不为某种行为能否履行的胜诉权。所以要分析房屋买卖合同中的诉讼时效先要弄清楚这个合同履行过程中会出现多少种法律行为。再来分析针对这些法律行为的请求权是否适用诉讼时效的问题。

就房屋买卖合同的履行而言，可以简单的分为四种可能或必然存在的法律行为（或者说合同义务）：1、买受人支付价款的行为；2、出卖人交付不动产的行为；3、出卖人协助买受人办理产权变更登记的行为；4、在房屋买卖合同存在违约情况时，还存在违约方承担违约责任的行为。

对于以上的几种行为，其中买受人支付价款的行为是毫无疑问的适用普通诉讼时效的。对于出卖人交付房产和出卖人协助办理变更登记的诉讼时效却不能简单的回答适用或者不适用，情况相对复杂，且放在文后讨论。

针对房屋买卖合同中违约行为履行的问题，根据违约责任约定的不同，一般可以分为两种，一是数额确定的一时性违约金，例如合同期限届满没有履行合同义务，一次性支付违约金20万元；二是按日计算的继续性违约金，例如出卖人自约定期限届满之日起每日向买受人支付已付房款的万分之五计算违约金，至履行合同为止。以上两种违约金计算方式以第二种较为常见。违约金当然是适用诉讼时效的，但针对这种连续性质违约金的诉讼时效应该怎么起算了？

实践中有多种分歧，产生了以下几种观点：第一种观点，是出卖人的违约行为一直存在，其违约状态一直存在，故诉讼时效的起始时间应该是一直在变化；第二种观点，从开始违约之日起即开始计算两年的诉讼时效；第三种观点，是从起诉之日起向前倒推两年为诉讼时效，这两年是可以受到法律保护的，超过两年的则不被保护。笔者是同意第三种观点的，因为在整个违约期间违约金的计算是按天计算的，今天违约了，计算今天的违约金，昨天违约了，计算昨天的违约金，所以我推导出违约金的总额是单个的违约金的总和，是由数个违约行为产生的违约金构成的。在这个基础上，根据前文中诉讼时效的定义可判断出每个违约行为都会对应一个诉讼时效，每个违约行为的诉讼时效都应该分别计算，所以第一种和第二种观点对违约行为的理解偏差导致增加或减少了违约者应该承担的责任。正确的做法是分别计算违约行为的诉讼时效，在诉讼时效内的就全部应该受到法律保护，即起诉之日起向前倒退两年。

关于出卖人交付房屋的行为、出卖人协助买受人办理产权变更登记行为的诉讼时效计算较为复杂，笔者按合同履行情况来区分各种情况，分别讨论各种情况下的时效问题：

一、没有房没有证型。这种情况是房产没有交付，也没有办理过户登记的情况。此种情况下，买受人和出卖人的关系是基于合同产生的，没有其他因素介入，是单纯的合同关系，那么是理所当然的适用诉讼时效。

二、有房没证型。这种情况是房产已经交付，但没有办理过户登记。买受人已经付款，出卖人也把房子交付给买受人，这种情况下买受人对房子的占有实际上是享有占有权的，是基于买卖合同且完成交付后的有权占有，而占有是物权的一部分。那么此种情况下是否适用两年的诉讼时效？如果仅从合同义务的角度，是单纯适用诉讼时效的，但是此种情况下买受人是享有一定程度物权的，占有权，所以我认为此种情况不适用诉讼时效，而该请求权应该是物权请求权。在物权存在瑕疵的情况下可以主张物权回复圆满状态的请求权。所以，我认为此种情况下是物权请求权，不适用诉讼时效，同时物权请求权没有时效限制。

三、没房有证型。此种情况是已经完成过户登记但是没有交付房产的情况，和第二种情况相似，甚至依据我国法律相关规定，其取得物权的程度更高，行使的权利同样应该是物权请求权，不应当适用诉讼时效。

那么为什么基于同样的合同会出现适用诉讼时效和不适用诉讼时效的情况呢？这是根据合同的履行情况来区分判断购房者是否取得了物权。诉讼时效适用债权，并不适用于物权，所以在实践中应当注意房屋买卖合同履行到了什么程度，而不能笼统的说该请求适用或者不适用诉讼时效，要根据实际情况，具体问题具体分析。

最后，房产的交付基础在于请求权，房产交付的请求权分为债权请求权和物权请求权，债权请求权是指权利人基于债的关系而产生的，请求特定人为特定行为的权利；物权请求权是指物权的圆满状态受到妨害或者有被妨害的可能时，物权人为恢复物权的圆满状态，请求妨害人为一定行为或者不为一定行为的权利。区分债权请求权和物权请求权，更细致的把握诉讼时效的适用有利于更好的维护当事人的合法利益。