近年来，因开发商无法兑现“学区房”而引发业主集体维权的事件层出不穷，如处理不及时或维权不当还有可能引发悲剧。其直接原因是开发商缺乏诚信，在售房时把“学区房”作为一个卖点高价销售，业主基于这一点不惜筹措重金购买。当开发商掏空了业主的钱袋子但却无法兑现“学区房”时，业主的心理预期被打破，从而引发了这一社会矛盾。
笔者目前也遇到不少业主在维权过程中经常咨询的法律问题，特通过本文予以分析，以供业主维权时参考。
一、实践中，业主应找谁维权？
业主与开发商签订了《商品房买卖合同》后，双方的法律关系受到《合同法》及相关司法解释的调整。业主的主要义务是按照约定交付购房款，而开发商的主要义务则是按照约定将符合条件（包含“学区”等条件）的房屋交付给业主。一旦无法兑现“学区房”，业主应直接向开发商主张权利，开发商应对业主承担违约责任。
一般而言，业主与物业管理公司、学校、政府或教育主管部门等没有直接的合同关系；即或无法兑现“学区房”是物业管理公司、学校、政府或教育主管部门等因素造成的，也应该由开发商或通过其他法律关系去追究责任，这就是合同相对性原理。
法律依据：《合同法》第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
二、开发商对于“学区房”的宣传，是要约还是要约邀请？
对于“学区房”的宣传，开发商往往不愿意写进《商品房买卖合同》，业主维权前要收集证据，界定开发商对“学区房”宣传的法律性质。
要约，是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。要约邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。
发生纷争时，开发商可能将“学区房”的宣传定义为要约邀请，从而规避不能交付“学区房”时的责任；而业主则希望把开发商“学区房”的宣传定义为要约。换言之，要约邀请可以适当吹牛不负责，而要约则应被遵守。
如星城“第六都”小区开发商宣传时，标明了楼盘为学区房,学校的具体名称且价格明显高于同等地段的其他房源价格，这些宣传内容应界定为要约而不是要约邀请。尽管未在《商品房买卖合同》中注明，但开发商如不能兑现“学区房”的承诺，应当承担违约责任。
业主在购房时或维权前，尽量要求开发商将“学区房”的约定写进合同，或者单独出具书面的承诺；并收集相关的宣传资料，必要时去当地教育规划部门核实，甚至可以对开发商的户外广告、宣传单、网站、公众微信号等载明的相关内容通过公证等方式进行证据保全。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
三、在“学区房”面临违约的不同阶段，业主如何主张维权请求？
1、当开发商有违约的种种迹象（如规划用地未如期开工或建作他用等），可能构成违约事实时，业主可以要求开发商作出说明，督促开发商履行承诺，提供相应担保等措施。避免造成既定事实，错过维权时机。
2、当开发商承诺的“学区房”背离规划，或建设面临烂尾等情形。业主可向建设、规划、教育等主管部门投诉，由相关部门责令开发商整改，要求开发商继续按照约定履行学区房的规划建设。
3、当校舍建成，但与宣传的学校名不符实时。业主可以向开发商施加压力。迫使开发商依据与教育部门、相关学校等达成的办学协议，落实具体的冠名以及教学管理措施。否则，开发商可将对业主承担的违约损失转嫁给有协议约束的教育部门、相关学校等。
4、当开发商无法兑现“学区房”，违约已成定局时。业主可以根据自身利益要求商赔承担违约责任。如房屋价格下跌时，可以要求开发商退房并承担利息损失；如不愿意退房，可以要求开发商赔偿损失。但如何计算损失，个人认为可参照购房时每平米的价格，减去同类地段无学区房楼盘每平米价格之间的差额，乘以房屋面积。或者委托有鉴定资质的机构作出评估等。如果争议不大，法官也可以利用自由裁量权判决开发商每平米赔偿业主一定的损失（如河南省新乡市中级人民法院作出的（2016）豫07民终272号判决书）。
法律依据：《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、无法兑现“学区房”，是欺诈还是违约？
尽管结果都是无法交付“学区房”，但进一步对欺诈还是违约的定性却非常重要；适用的法律依据和具体的条文也不相同，业主在维权后可能得到的损失赔偿也有天壤之别。
个人认为，如果开发商在规划之初，确实着手准备修建“学区房”。并与相关学校、政府、教育主管部门等达成了协议，或取得了相关的政府文件后才对外宣传；只是在建设过程中或建设完成后由于资金原因、规划调整、或学校及教育主管部门对开发商违约等因素而无法向业主兑现，这是一种违约行为。开发商向业主承担违约责任，违约责任是一种损失“填平”责任，不具备惩罚性。违约赔偿数额与业主的损失相等。
反之，如客观上开发商根本没有取得建设“学区房”实质性的条件，主观上也未打算把“学区房”交付业主；而只是为了达到促销或加价销售的目的对外宣传，则应认定为欺诈，诉讼中如被法院认定，则开发商可能被判令赔偿的损失高于业主的实际损失。
目前，开发商利用“学区房”欺诈而导致惩罚性赔偿虽无具体的法律条文，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条已经对部分欺诈行为惩罚性赔偿提供了法律依据。笔者曾根据以上规定为业主赢回了双倍购房款的民事判决（详见湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2015）天民初字第2441号）。
五、业主可否通过上访、游行示威等方式维权？
业主除了与相关各方协商，或委托律师对开发商提起民事诉讼（条件具备时业主可以厉害关系人身份对教育主管部门提起行政诉讼）等途径之外，本人并不建议采取上访、游行示威等方式维权。
但在实践中，这种方式有时行之有效，这与当前一些政府部门处理业主诉求的作风和方式是分不开的，给维权业主一种错觉，就是“小闹小解决，大闹大解决，不闹不解决”，迫使业主选择上访或游行之路。如游行示威，需要在法律的框架下进行，特别注意以下条（下转第41页）（上接第34页）款。
法律依据：《中华人民共和国集会游行示威法》
第三条 公民行使集会、游行、示威的权利，各级人民政府应当依照本法规定，予以保障。
第五条 集会、游行、示威应当和平地进行，不得携带武器、管制刀具和爆炸物，不得使用暴力或者煽动使用暴力。
第七条 举行集会、游行、示威，必须依照本法规定向主管机关提出申请并获得许可。
第八条 举行集会、游行、示威，必须有负责人。
依照本法规定需要申请的集会、游行、示威，其负责人必须在举行日期的五日前向主管机关递交书面申请。申请书中应当载明集会、游行、示威的目的、方式、标语、口号、人数、车辆数、使用音响设备的种类与数量、起止时间、地点(包括集合地和解散地)、路线和负责人的姓名、职业、住址。
结语：
从某种意义上说，“学区房”作为房地产市场的一种衍生品，反映的是教育资源的供需矛盾。开发商巧妙地利用这一供需矛盾对外宣传高价销售，获得了巨大的经济利益。
因此，当承诺无法兑现时，业主应联合起来正确维权，让失信者面临巨大的违约成本。使之不敢违约，不愿违约，从而建立良好的社会诚信体系。
