2020年12月30日,最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称“新《建设工程司法解释一》”），该司法解释系最高人民法院贯彻实施《民法典》颁布的首批司法解释之一，自2021年1月1日起正式施行，同时也意味着我国正式进入民法典语境下的建设工程司法解释时代。

该司法解释一出台，便引起了业内的极大关注。本文将结合《民法典》并与旧《建设工程司法解释一》、旧《建设工程司法解释二》及《建设工程价款优先受偿权批复》进行对比分析，试图对其主要变化进行简要解读，以便各位同仁共同学习探讨。

一、 新《建设工程司法解释一》内容梳理

新《建设工程司法解释一》系最高法为配合《民法典》的实施，将旧《建设工程司法解释一》、旧《建设工程司法解释二》、《建设工程价款优先受偿权批复》进行了归纳整合，并对部分条文进行了相应的修订。新《建设工程司法解释一》总共45条，多数条文内容与旧司法解释保持一致，鉴于旧司法解释的部分条文已被《民法典》吸收，或已不再适用，新《建设工程司法解释一》则将该部分条文予以删除。另外对部分条文进行了不同程度的修改，与此同时新《建设工程司法解释一》对司法实践进行了部分回应。纵观全文，新《建设工程司法解释一》主要可以划分为六个部分：第一部分内容为合同效力方面的规定（第1条至第7条）；第二部分内容为工期方面的规定（第8条至第11条）；第三部分内容为工程质量方面的规定（第12条至第18条）；第四部分内容为工程计价及工程量确定方面的规定（第19条至第34条）；第五部分内容为工程价款优先受偿权方面的规定（第35条至第42条）；第六部分内容为实际施工人方面的规定（第43条至第44条）。

二、新《建设工程司法解释一》主要变化

新《建设工程司法解释一》的主要变化集中体现在有关建设工程价款优先受偿权方面的重大修改：首先，新增第三十六条关于建设工程价款优先受偿权的顺位的规定；其次，变更第三十七条关于装饰装修工程价款优先受偿权的行使条件；再次，第四十一条将优先受偿权行使期间由原来的六个月延长至十八个月。

（一）直接明确规定”建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”

新《建设工程司法解释一》第三十六条的相关内容来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条的规定。该批复第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。“建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定对承包人、建设工程的抵押权人及发包人的其他债权人的权利影响巨大，如此重要的条文，由最高人民法院的批复意见进行规定，显然不符合司法实际，且该批复现已失效，故新《建设工程司法解释一》直接吸收了批复第一条的内容，对其予以直接规定。需要注意的是，该批复除第一条规定建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权外，还规定承包人的建设工程价款优先受偿权不得对抗已经支付全部或大部分价款的商品房消费者。虽然该规定并未被新《建设工程司法解释一》所吸收，但已被《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所采纳。由此可见，商品房消费者的物权期待权仍将优于承包人的建设工程价款优先受偿权。

（二）装饰装修工程承包人请求工程价款优先受偿的前提条件发生了变化

依据旧《建设工程司法解释二》第十八条的规定，仅在装饰装修工程的发包人是该建筑物的所有权人的前提下，装饰装修工程承包人才能享有建设工程价款优先受偿权。装饰装修工程承包人的建设工程价款优先受偿权最早规定于《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》，该函复中规定“发包人不是建筑物所有权人或者承包人与该建筑物所有权人之间没有合同关系”两个除外条件。对此，最高人民法院贺小荣法官在其《〈关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复〉的解读》一文中亦指出：“装修装饰工程总是依附于已经完成或者基本完成的建筑物之上，因此装修装饰工程的发包人一般应当是该建筑物的所有权人，这是装修装饰工程的承包人行使优先受偿权的基础和前提。在司法实践中，常常有一些发包人并不是装修装饰工程所依附的建筑物的所有权人，而是以租赁、联营等方式实际占有和使用该建筑物的占有人，对这些装修装饰工程承包人的优先受偿权应当进行合理限制，即该装修装饰工程未征得建筑物所有权人同意担保的前提下，该装修装饰工程的承包人不享有优先受偿权。”[1]后来，旧《建设工程司法解释二》第十八条仅保留了函复中第一个除外条件，即发包人不是建筑物的所有权人的情况。而现新《建设工程司法解释一》删除了“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”，变更为“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”。

“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”的规定，虽然在一定程度上解决了司法实践中装饰装修工程的发包人虽然不是该建筑物的所有权人，但该装饰装修工程中可分割的、为该发包人所有的财产时装饰装修工程承包人可以享有优先受偿权问题。但是，鉴于司法实践中装饰装修工程一般难以与建筑物区分，一方面增加了装饰装修工程“不宜折价、拍卖”的认定难度，另一方面亦无法明确界定“具备折价或者拍卖条件”。由此可见，对于如何理解和适用“具备折价或者拍卖条件”这一条件必将成为法律适用实践中的又一争论焦点，未来在司法实践中，是否“具备折价或者拍卖条件”还有待司法机关从个案裁判中总结相关经验和标准。

（三）承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限从六个月变更为最长不得超过十八个月

旧《建设工程司法解释二》规定承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，现新《建设工程司法解释一》变化为“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月”。

建设工程价款优先受偿权的行使期限对工程价款优先受偿权的实现极其重要。法律对承包人优先受偿的规定，是基于权利人在行使了债权请求权后，因不能实现自己的权利，对债务人财产直接变价求偿的权利。该权利具有排除债务人及他人干涉，无须借助他人的行为直接支配权利客体的特点，具有支配权的性质，而非请求权的性质。就法律规定而言，优先受偿的生效无须登记，不具公示的形式，但是其行使对其他权利人影响很大，不能因权利人长期怠于行使该权利而妨碍其他权利人的权利行使[2]。但是，原来司法实践中有大量因特殊原因不能在6个月的期限内主张建设工程价款优先受偿权的情形。通说认为，建设工程价款优先受偿权的行使期限为除斥期间，不适用中止、中断、延长的规定，期限届满，实体权利即宣告消灭，一旦承包人无法在6个月的期限内主张优先受偿权，承包人即丧失权利，严重制约施工企业的发展，损害农民工的利益，危及工程的质量和安全，影响建筑业的秩序和稳定。

有鉴于此，新《建设工程司法解释一》在建设工程价款优先受偿权行使期限上，对旧《建设工程司法解释二》进行了重大突破，将建设工程价款优先受偿权的行使期限大幅延长，由6个月延长至最长不得超过18个月，回应了司法实践需求，进一步平衡了抵押权人等第三人的合法权益与农民工的生存权以及工程质量、安全所涉及的公共利益之间的价值冲突，遵循了建设工程价款优先受偿权制度设立的初衷。值得注意的是，新《建设工程司法解释一》第41条要求承包人在合理期限内行使优先受偿权，但并未对合理期限、超过合理期限行使优先受偿的后果以及如何与最长期限18个月衔接等问题进行说明，仍有待在后续司法实践中予以明确。

 三、结语

总之，新《建设工程司法解释一》是对《民法典》相关规定以及旧解释的吸收和融合，创新稍显不足。但值得注意的是，此次新解释在出台之时便在后缀上冠上了“一”，笔者认为此系最高法特意为之，为后续新解释二、新解释三等的出台埋下了伏笔。期待最高法在后续司法实践中针对建设工程施工合同纠纷案件司法审判所面临的新情况、新问题、新挑战而制定出新规定。