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开发商在交付商品房前是否需要先进行竣工验收备案

信息来源：长沙律师网浏览:1855次发布时间：2020-6-5

开发商在交付商品房前是否需要先进行竣工验收备案

购房者与开发商之间就购房而发生纠纷的情况十分常见，而网上也经常会搜索到“未经竣工验收备案，不得交付使用”之类的答案，导致房屋交付往往就是双方最容易发生纠纷的地方。近期我们办理的案件中就有一个这样的案子，开发商将房屋出售给业主后，在合同约定的时间通知了业主前来收房，之后部分业主向当地的住建局查询得知，该商品房尚未在住建局进行竣工验收备案登记。认为开发商交付的商品房未进行竣工验收备案，就属于不合格的商品房，以此为由，诉至法院要求开发商承担逾期交房的违约责任。法院审理后认为本案中开发商在交房前并不需要先进行竣工验收备案，判决驳回了作为原告的业主们的全部诉讼请求。

为什么法院的判决会和网上搜索的答案不一样？开发商在交付商品房前到底要不要先进行竣工验收备案呢？

首先，商品房的交付是商品房买卖双方之间的一种民事行为，在《商品房买卖合同》中，通常开发商和购房者都将房屋交付条件约定为“该商品房经竣工验收合格”，而对于“竣工验收”的具体内容我国的相关法律对其规定的十分清楚，《建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

总的来说，就是建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、勘察、工程监理等有关单位进行竣工验收。也就是我们平常所说的“五方验收”。建设工程经验收合格的，方可交付使用。从这些法律规定中可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有施工、设计、勘察、工程监理等单位的共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了约定的交付条件。至于竣工验收备案，是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发生和购房者之间的民事行为是毫不相干的。事实上，从我国的法律规定中也可以看出来，法律法规仅仅规定，商品房交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”或者是必须进行“竣工验收备案”才能交付。因此，开发商在交付商品房时并不需要先进行竣工验收备案，但是必须竣工验收合格。

那么开发商在交房时到底需要提供哪些资料呢？在商品房达到交付使用条件后，开发商应书面通知业主办理交付手续，并配合业主查验、接收房屋。双方进行验收交接时，开发商应当出示合同约定的证明文件，签署房屋交接单并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。


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