2020年春节过后，受新冠肺炎（NCP）疫情的影响，全国多数省市仍然实行相对封闭的管理措施，严格执行隔离制度，复工复业时间待定，导致很多租赁房屋空置无法正常使用。租客以疫情期间未能正常使用租赁房屋为由要求减免部分房租或解除租赁关系的事件备受社会关注。

新冠肺炎疫情作为影响范围极广的突发性异常事件，是人们无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，符合我国民法通则第153条关于不可抗力的规定，其性质应属于法律上规定的不可抗力事件。民法总则第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。承租人要求“减租”或“退租”即变更租赁合同或解除租赁合同，能否变更或解除合同就在于肺炎疫情的发生是否是当然的免责事由。

笔者认为，肺炎疫情作为一种不可抗力成为合同当事人的免责事由，必须发生在合同成立以后、履行以前，且本次疫情必须影响合同的正常履行。在房屋租赁合同签订后，出租人将房屋交付承租人使用，出租人已经履行了合同义务，而承租人支付租金的义务可以通过网银转账等非接触方式履行，故不存在合同不能正常履行的情况。故承租人以疫情影响为由要求出租人减免租金或解除合同，需要进一步提供证据证明疫情对其租赁房屋的影响以及造成的损失。

一、关于出租人减免租金的问题。承租人在签订租赁合同时，双方当事人应当明知该房屋的使用形式。就经营性用房而言，因疫情严重地区政府采取了严格管控的措施，或政府要求疫情期间延期复工，导致承租人无法正常使用房屋，此时，出租人也无法提供可供承租人持续经营的房屋使用。故在疫情期间租赁合同目的无法实现，承租人有权要求减免疫情严格管控期间或应政府要求延期复工期间的租金。目前，各地政府为支持企业发展，已经出台了相关政策，支持减免国有资产类经营性房产疫情期间的租金，倡议免收其他经营性房产疫情期间的租金。就住宅类用房而言，承租人因自身原因被隔离而无法返回租赁房屋，此时疫情并未影响该房屋的使用功能，也未导致租赁合同不能履行，故承租人要求减免房屋的请求不应得到支持。如因政府管控，导致承租人无法返回租住地而无法使用租赁房屋，则承租人应当尽到提前告知义务，与出租人积极协商房租减免或退租事宜，就告知后的减租问题，应当按照公平原则，由承租人与出租人共同分担疫情期间的租金损失。承租人未履行告知义务的，就扩大损失部分，应由承租人自行承担。

二、关于承租人要求解除租赁合同的问题。根据合同法第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。承租人以房屋不能正常使用、不能实现合同目的为由要求解除合同的，法院应当综合考虑疫情带来的损失以及对剩余租期的影响。短期租赁合同或剩余租期较短的，则承租人的租赁目的已经无法实现，其有权要求解除租赁合同。但承租人应当提前发出解除合同的通知，说明解除事由并提供相应的佐证。就上述情况，出租人要求承租人承担违约金的，不应得到支持。剩余租期超过一年及以上的，就目前情况而言，疫情并不会带来这么长时间的影响，且承租人可以通过要求减免租金的方式降低其损失。如果承租人据此要求退租，对出租人有失公平，也不利于市场经济的稳定，故其要求解除租赁合同的请求不应得到支持。

值得说明的是，如果承租人在疫情发生之前已经存在欠付租金等情况，或者租赁合同系疫情发生之后签订的，不适用上述减免租金或解除合同的免责事由。