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住宅小区内停车位产权问题简析

信息来源:长沙律师网  浏览:35次  发布时间:2019-4-7
住宅小区内停车位产权问题简析

随着城市汽车持有量的飞速增长,停车难的问题日趋严重,城市中不仅公共停车位紧缺,住宅小区内的停车位也因规划设计面积过小、住户汽车保有量超出预期值等原因供不应求。关于小区内停车位的权属问题已经成为小区业主与开发商之间经常发生的矛盾点,那么小区内停车位的产权究竟属于开发商、物业公司还是小区业主所有呢?

2017年8月24日,最高人民法院作出“《重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》((2017)最高法民申2817号)”,裁定在“本院经审查认为”中有这样一段论述:“根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定,案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格,是开发商的基本义务,且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。”

其中最关键的一个观点为:“案涉车位不能办理产权登记,因此其不能成为享有专有权的专有部分。”也即是说在此种情况下地面停车位不应属于开发商所有,而应属于全体业主共有。那么是不是所有地面停车位产权都应归属全体业主共有?其他类型的停车位如地下停车位产权又应属于谁?

现今市面上的住宅小区所涉及的停车位,大致可分为三类:小区地面占用业主共有道路绿地或其他公共场所设置的停车位、小区规划图内明确规划的停车位和小区人防工程改建的停车位。下面就针对以上三种形式的停车位的所有权归属做简要分析。

小区地面占用业主共有道路绿地或其他公共场所设置的停车位

住宅小区内的地面停车位,是指以划线的方式在小区地面设置的停车区域。房地产开发商在出售商品房住宅房屋并办理转移登记之后,房屋所有人即按份共有了该小区的全部土地使用权,故小区建筑区划内(除规划时明确为其他用途的地块)应为所有业主共有。

中央财经大学法学院教授陈华彬在其著作《现代建筑物区分所有权制度研究》中发表过如下观点:“实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以,它不能够成为所有权的客体,而只能被视为土地使用权的客体。”而《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

既然小区内道路、绿地等公共场所属于全体业主共有,那么在其表面划线设置的停车位也应当归属全体业主共有。对此《物权法》第七十四条第三款也作出了明确规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属业主共有。”

在明确小区内占用业主共有道路绿地或其他公共场所设置停车位权属问题的前提下,由于目前仍大量存在人均车辆持有量增加,停车位严重不足的情形,若需要在小区内占用道路绿地等公共场所设置停车位,应当由小区开发商或物业公司与小区业主委员会协商,征求业主同意并与业主委员会签订协议,对于占用业主共有的道路或者其他公共场所而划定的停车位产生的相关收益如何分配作出明确约定(如可以将部分收益用于抵扣业主物业管理费)。完成以上程序后,才可以在道路绿地等公共场所设置停车位。

小区规划图内明确规划的停车位

这种情况多数是开发商从房地产项目用地报批时在规划内就存在停车位的相应规划范围。只有在建筑区域规划内建造的停车位且未将停车位按公建面积分摊给小区全体业主的情况下,开发商才可以办理产权登记。

根据《物权法》第七十四条第一、二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”条文中已经明确规定允许开发商出售或出租,开发商在出售、附赠或出租给业主后,业主才获得其所有权或使用权。

在司法实践中,针对小区规划内明确规划为停车位的情况,也有相关判例明确其产权应归属开发商所有。在《平湖市上城小区业主委员会与平湖耀江开发有限公司物权纠纷二审民事判决书》(2015)浙嘉民终字第332号中,嘉兴市中级人民法院在本院认为中阐述了如下观点:“《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”;第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。根据第二款的规定可以发现,规划车位、车库的所有权由开发商与业主进行约定,虽然本条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属,但从通过当事人约定的表述来看,所有权应归开发商:如果规划车位、车库不归开发商所有,那么开发商也就无权与购房人“通过出售、附赠或者出租等方式约定”。通过第三款的规定可以发现,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”,该条款已经明确满足条件的车位属于业主共有,根据文义解释,第二款规定的车位应属于开发商所有。”

由此可见,在开发商报批阶段已经在小区规划中设置停车位规划的情况下,该地面专用停车位或地下专用停车位的权属也应当归属于开发商,并且也只有此类小区内的停车位,可以办理产权登记,与上文所述最高人民法院的观点不存在矛盾冲突。

小区人防工程改建的停车位

在现如今的情况下,商品房的地下人防工程都是由开发商投资的。那么小区人防工程改建的停车位产权是否应归属于开发商呢?

关于人防工程所有权归属问题,在我国司法实践中,即存在认定“民用建筑的人防工程应为‘投资者’所有”的相关判例(如(2014)盐民终字第01318号),亦存在认定“案涉地下停车位所在区域属于人防工程,所有权仍归国家”的裁判观点(如(2016)辽01民终6403号)。对此,笔者更倾向于第一种观点。

根据《人民防空法》第二条规定:“人民防空是国防的组成部分。”及《物权法》第五十二条规定:“国防资产属于国家所有。”可知,防空地下室(即人防工程)人作为国防资产的组成部分,其产权既不属于开发商,也不属于全体业主,而应归属国家所有。现如今,建设人防工程已经成为开发商在开发商业住宅时必须承担的法定义务,其应由开发商投资建设,但因人防工程的性质和作用,并不影响其属于国家所有。

关于人防工程改建的停车位收益权归属问题。根据《人民防空法》第五条第二款规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”也就是说,经相关部门批准,人防工程投资者可以就利用人防工程改建的地下停车位进行经营管理并取得收益。且《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中规定:“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”因此,人防工程收益权也不可能因修建人防工程地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋转移给业主。

最后,提醒有购买车位需求的购房者注意,在我国部分地区,购房前已经可以通过向所在地区房管局查询来确定车位是否有预售许可证,即在建成后是否可办理产权登记。而目前市场上大部分楼盘的停车位均属于无产权停车位,也就是说,事实上开发商卖出的仅仅是停车位的租赁使用权,根据我国《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”在签订合同时就要更加注意停车位租赁年限的相关问题。


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